备受瞩目的维州最新租赁法规将在29日正式付诸实施，改革后的法规加大了对租客的保护。（图/网络截图）

【澳洲网3月24日综合编译报道】备受瞩目的维州最新租赁法规将在29日正式付诸实施，改革后的法规加大了对租客的保护。此次改革将对租赁房产的最低标准做强制规定，包括房租每12个月才可以上调一次，并允许租户进行小规模改动等。不仅如此，维州政府还准备了最高达3000元的租房补助支持澳人生活，“喊你来领钱”。那么，改革内容都有哪些？对作为租客的澳人有什么影响？如何申请补助呢？

租客权益咋保障租房三大流程都有涉及

维州这次几十年来最大的租房改革本来于2020年7月正式生效，但因为墨尔本二次新冠肺炎疫情和封城关系，延后到2021年1月1号，最终延期到2021年3月29日正式开始实施这些修改后的租赁新法律。SBS报道，其中大部分的改革内容都是围绕保障租客的权益，包括：

●租房前：

禁止租房竞价：以前租房的时候，租房中介可能会告诉你，比别人多出房租更有助于你租到房子。但是对不起，3月29号以后不行了！新法规定，禁止租房竞价行为。无论是房产中介还是房东，都必须给出一个固定的价格，不能要求或引导高于这个价格的出价。

撒谎和欺骗：新法规定，中介和房东禁止误导或欺骗潜在的租客。不能模棱两可。举个例子：中介告诉你房子里有高速网络连接，但其实并没有，或者网速很慢，那么中介的行为就是违法的！

押金（Bond）：新法规定，租房押金最多不能超过4周的房租。租价是维州每周房租中位价两倍以上的房子，或者租客愿意支付高额押金的情况除外。

宠物：租客有权养宠物。房东如果想拒绝你养宠物，必须向维州民事仲裁法庭（VCAT）申请禁令。法官会根据你所养宠物的类型、出租房的性质、电气用具或固定器具、以及其他因素（比如房东是否过敏）等情况，来决定房东是否有权拒绝租客养宠物。换句话说，房东要想禁止租客养宠物，需要先拿到法庭判令。

租客的知情权：新法规定，如果房屋有石棉，房东和房屋所有者必须告诉租客。另外，如果房东计划把房子卖掉，或者因为现有的抵押活动需要对房屋进行评估的话，房东也必须告诉租客。

●入住后：

租金上调：房租每12个月才可以上调一次。

房屋修饰：租客可以在不经房东书面同意的情况下，对房屋进行某些微小的改动。比如，在墙上安装挂钩固定家具，或者采取其他安全措施等。当然，你也要负责对任何改动进行恢复。但租客不能对房屋的结构、固定装置、表面进行永久性的改动或造成永久性的破坏。

最低标准：出租房必须满足最低标准。比如，配备功能良好的卫生间、充足的冷热水供应，房间需要防潮防湿，杜绝霉斑（Mould），主要居住区需要配备暖气，卧室安装窗帘保障隐私等。外部窗户应有保证安全的窗锁门闩，所有外部的门都应有可正常使用的死锁（Deadlock），以确保出租房门禁安全。如果租客发现租的房子没能达到最低标准，可以要求房东进行紧急修补。房东还需要对出租房内电器设备等进行安全维护，如果房东偷工减料或不遵守义务，最高面临1万元的罚款以及其他惩罚。新法将对现有违法违规行为的刑事处罚提高2.5倍。

新法还首次推出‘房东黑名单’（Name&Shame）那些曾经有过违法犯罪行为的房东，或者被维州民事法庭VCAT要求对违规行为进行整改或赔偿的房东，将被列入“租赁不合规”房东黑名单。这份名单将向社会公开。也就是说，租客在租房之前就可以查到，房东是不是有过不当行为。

紧急修理（Urgent Repairs）:遇到马桶堵塞、煤气泄漏、水管破裂等紧急情况，如果房东或中介故意拖沓，不派人及时修理，那么租客有权自己安排紧急修补。修补产生的费用，房东必须在一周之内补偿给租客。

非紧急修理（Non-Urgent Repairs）：如果租客已经给了房东非紧急修理的书面通知，但房东在14天之内还没有反应，没有解决问题，那么租客可以向法庭VCAT申请判令，要求房东进行非紧急修理。当然，如果房屋内的损坏是由租客造成，那么房东可以向租客发出维修通知。

●租房合同到期:

搬离房屋：新法取消了此前“房东可以在没有任何理由的情况下，提前120天给出通知要求租客搬离房屋”的规定（120Day No Reason Notice To Vacate将走入历史）。这意味着，如果房东希望给租客下达逐客令，必须给出一个合理的真实理由，比如卖房、大装修、直系亲属搬回居住等。

提前开放参观房屋：如果租客将要搬出去，房子随后将被重新出租或出售，那么房东来检查房屋的次数最多为每周2次，每次不能超过1个小时。如果在租客还没有搬出去，房子正在往外出租，那么房东只能在合同到期或租客搬离日期之前的21天内带潜在新租客进行看房。

如果在租客还没有搬出去期间，房子正在往外出售，那么房东必须在计划进行房屋开放的至少14天之前，通知租客，而且开放参观的时间和日期要尽量配合租客的时间。

退还押金：新法规定，租客在退租交还钥匙之后，可以在未经房东同意的情况下，向维州押金管理局（RTBA）申请退还押金。房东有14天的时间提出异议。如果房东没有提出异议，将视同放弃权利，那么押金Bond将自动全额退还给租客。

家庭暴力：如果租客在家中曾经或正在遭受家庭暴力，那么租客可以向维州民事仲裁法庭申请终止租房合同。家庭暴力的受害者没有责任承担施暴者的债务。

遗留的物品：如果你在房子里遗留了物品，那么房东必须帮你把任何具有价值的物品保管14天。房东可以把遗留的物品卖掉或者处理掉，但是所得的收益必须交给你（除去开销）。你可以向维州民事仲裁法庭申请延长保管时间。

最高3000元减免维州政府“叫你来领钱”

不仅仅是租房改革，维州政府此前还推出了每人最高3000元的租金减免补助金，为那些受疫情影响，失去了收入，交不起房租的人提供支持。《每日邮报》报道，为了确保给租客一个稳定和安全的住处，维州政府设立了8000万元的租房援助基金。申请人提交申请的时间到本月28日。这项补贴会使很多租客和房东收益，还有重点是申请人不只局限在PR持有者和澳洲公民。

●那么谁有资格申请这项补助呢？

租客与房东达成减租协议（租金延期不算），并向维州消费者事务署（Consumer Affairs Victoria）登记新的租赁协议，如果无法与房东达成协议，可以向消费者事务署寻求帮助。

申请人每周家庭收入必须少于1903元。

存款少于1万元。

持打工度假签证、工作签证、学生签证、技术签证、临时签证的人都可以申请。

●如何申请补助呢？

租客需首先与房东达成减租协议，并向维州消费者事务署（Consumer Affairs Victoria）登记新的租赁协议。之后租客可以登录https://rentrelief.covid19.dhhs.vic.gov.au/在线申请租金补助。

●多久可以拿到补助？

在提交申请后，如果需要额外提供信息，政府会发邮件通知。租客需在受到邮件14天内回复，超过14天则认为申请不合格。申请通过后一般两周之内就会发放补助。

那么该如何支配这笔补助呢？

如果补助获得批准，这笔钱将直接支付给房东，用于抵免新的租赁协议下的租金。政府会根据提交申请的细节来计算补助内容，政府会主动联系租客是否符合申请资格。

●租客还需注意：之前申请过补助的无需再次申请，政府会根据最新政策计算补助；和别人合租也可以申请属于自己部分的补助；申请补助不意味着租客可以停止续交房租。

租房新规引房主不满可能会阻碍对房地产的投资

租赁改革让租客“喜上眉梢”，但对于房东们来说，可不是那么“开心”了。自租房法改革以来，不少房东已向维州民事与行政仲裁庭提出340次申请，希望能够拒绝租客的要求。3AW网报道，维州房地产协会（Real Estate Institute of Victoria）主席卡尔南（Leah Calnan）表示，这些法律规定有些失衡。她说：“的确有很多地方需要改变……但法规似乎都在‘偏袒’租客，而没顾及房东的权益。”该委员会首席执行官金（Gil King）也敦促政府在头几个月，还是要对那些“不听话”的房东宽容一些。他表示：“根据大幅修订的《住宅租赁法案》，这从根本上改变了房地产中介和物业管理的运作方式。因为疫情，房东已经经历了12个月的租金下调，而且……我不确定一些人将如何负担得起这样的改革要求。”维州房地产协会还警告称，这可能会阻碍对房地产的投资。这些变化引入的新成本可能会导致更高的租金，使得投资者可能退出这一资产类别，给维州人的租赁房源和负担能力带来进一步的压力。

本次租赁改革和补贴对于广大租客来说可谓是一场“及时雨”。受疫情影响，部分澳人失去了工作，导致无法支付高额的房租，面临无家可归的状况，那么现在的改革意味着租客不仅能够享受更多的租房权益，还能让政府“补贴”房租，事不宜迟，在月底截止日期前快快去申请吧。

链接：低工资高租金迫使澳人或终生租房住

澳洲生产力委员会（Productivity Commission）前主席哈里斯（Peter Harris）近日警告称，目前租房者的人数增加了约20%。工资较低和飞涨的房价将迫使更多澳人一辈子租房住。而澳洲统计局（ABS）的数据也发现，从2001年至2016年间，居住在严重拥挤房屋中的人数增加了50%以上。

澳洲住房与城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute，AHURI）去年年末发表的一篇论文指出，80%的低收入者支付的房租超出了他们的承受能力。越来越多的低收入者开始租房，在过去20年中，把超过1/3的收入花在房租上的人数翻了一番。对此，哈里斯称：“如果你的收入相对较低，就很难在州府找到立足之地。”据悉，里弗斯（Kate Reeves）与13岁的儿子威尔（Will）在墨尔本东南部租了一套公寓，她一直难以负担租金。有时，房租花掉里弗斯65%的收入。里弗斯称：“我不能保证房东明天不会发消息称，他们想把房子腾空。6个月前，我没有足够的资金负担搬家的费用。”

编辑：小白