（图/墨尔本微生活微信公众号文章截图）

澳洲最新推出的房地产税改，正在引发澳洲楼市和投资圈剧烈震荡。一方面，政府坚称：新政策将让首次购房者在拍卖市场上更容易击败投资者。另一方面，房地产行业则警告：大量投资者可能因此撤离市场，最终推高租金。而有一类长期跑输市场的资产，却有望迎来翻身之日。

墨尔本微生活微信公众号18日报道，根据联邦预算案，从2027年7月起，负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）优惠，将只保留给新建房投资者。

现有投资房东则被“祖父条款”保护，不受影响。

新的资本利得税计算方式，也只针对2027年7月之后产生的新增资本收益。

工党政府希望，通过税制调整，把投资资金从“炒存量房”，引导到新建住宅市场。

财政部预计，新政策未来几年会让房价涨幅下降约2%，中位租金每周最多上涨2澳元。

预算文件同时预测，税改可能导致未来十年少建约3.5万套住房，

但政府相信，通过额外住房基建投资，仍能额外增加约6.5万套新房供应。

多数银行和经济学家周三基本认可财政部预测，但也警告，市场情绪可能导致短期波动远超官方预期。

澳洲最大银行CBA预计，未来几年房价可能比原本低约3%。

按目前澳洲平均房价计算，相当于减少约2万澳元，不过这一变化会分散在三年多时间里逐渐体现。

CBA高级经济学家Trent Saunders表示：市场情绪变化，可能导致短期房价跌幅超过基本面本身所反映的程度。

而不少分析人士认为：未来投资者会更倾向于高收益的新建公寓，联排别墅和以及build-to-rent项目，而不是传统独立屋。

RSM Australia房地产专家Adam Crowley称：这是澳洲十年来最大规模的房地产税制重构。

他说：未来“楼花公寓”、联排别墅以及build-to-rent项目，将首次在税制层面获得明显优势。

Macquarie分析师则指出：新政策可能会让银行对投资者的贷款额度下降10%至20%，进一步压制房价增长。

不过，也有经济学家认为，市场可能正在“过度恐慌”。

e61 Institute研究经理Nick Garvin表示：虽然未来投资者不能再像现在一样，用租金亏损直接抵扣工资收入，但仍然可以在未来出售房产时，用亏损抵扣资本收益。

他说：短期内市场可能会出现过度反应，但实际影响未必像很多人担心的那么大。

相比金融界相对温和的态度，房地产行业则普遍反应激烈。

Finance Brokers Association of Australia警告称：如果未来房价或租金明显上涨，政府应该撤回这项改革。

协会临时CEO Peter White表示：在租赁房源减少、人口继续增长的情况下，很难想象租金不会进一步上涨。

Housing Industry Association也警告：虽然新房建设吸引力可能提高，但整体住宅投资规模可能下降。

该机构首席经济学家Tim Reardon指出：大型投资者、自管养老金基金以及拥有大量房产的人，

未来可能会通过公司结构等方式避税。

房地产买家代理协会则表示：由于预算案前关于税改的巨大不确定性，许多投资者近期已经暂停买房计划。

协会主席Melinda Jennison称：如果这些政策打击投资，市场上的出租房就会减少，租金自然会上涨。

租客会比整个市场更早感受到痛苦。

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编辑：李小芭